▲ 김진 한남대 글로벌비즈니스학과 교수
이 정책은 저소득층에게 낮은 임대료를 보장하려는 ‘선한 의지’를 가진다. 그런데 왜 이 착한 의도가 도시를 폐허로 만들며, 젊은 세대가 부모로부터 독립하는 것을 막는 것일까.
이 논의는 불가피하게 고교 1학년 때 가르치는 수요공급의 법칙을 인용하게 만든다. 우선 임대료 규제는 최고 가격을 정부가 직접 통제하는 수단이다. 단기적으로 공급은 비탄력적이어서 가격 통제는 잠깐 동안 정책 효과를 가져올 수 있다. 비탄력적이라는 뜻은 가격 변화에 대응해서 임대인들이 공급량을 줄일 수 없다는 뜻이고, 따라서 일시적으로 가격이 안정되는 것처럼 보이도록 한다.
문제는 만성적인 초과 수요가 발생한다는 점이다. 첫째, 중장기적 공급은 탄력적이어서 공급량을 감소하게 하고 둘째, 낮은 가격에 반응해 수요가 증가하기 때문이다. 우리가 1970~1980년대 경험했듯이, 정부의 최고 가격 규제는 예외 없이 해당 재화의 공급을 떨어뜨리고 수요는 증가시키는 결과를 가져왔다. 임대주택 역시 예외일 수 없다. 앞으로 전월셋집 구하기는 ‘하늘의 별 따기’가 될 것이다. 이미 전세 시장에서 부작용이 나타나고 있다.
규제 결과는 그 선한 의지에 반해 주택시장에 악몽을 가져온다. 먼저 규제하지 않을 때에 대비해 시장 임대료는 더 높은 수준으로 상승한다. 당연히 임차인은 임대차계약이 종료돼 시장 임대료로 새로 계약하려면 엄청난 가격 상승의 부담을 감수해야만 한다. 정부는 계약 기간을 4년, 8년, 16년으로 무한히 늘려 줄 요량인가.
가장 심각한 충격은 도시의 슬럼화이다. 임대인들은 증가하는 주택 보유 부담에 더해 시장가격보다 낮은 임대료를 받아들여야 한다. 당연히 헌집 고치기를 해태하고 새집 짓기를 기피할 수밖에 없다. 결과는 우리 도시들의 급속한 노후화 내지는 슬럼화로 나타난다. 세계 도시를 지향하는 서울은 영화 속 제3세계 도시들처럼 하루가 다르게 음습한 폐허로 추락할 것이다. 한국 도시 모두가 영화 ‘기생충’의 촬영장이 될 날이 머지않은 듯하다.
게다가 정부·여당은 한발 더 나아가 표준임대료 도입까지 고려한다는 얘기도 들린다. 그나마 부작용이 덜하다는 인상률 통제에서 정부가 직접 가격을 정하는 수준으로 가 보고 싶어 한다. 그리하면 바야흐로 임대료 규제가 완성되고, 우리는 위에 열거한 모든 폐해들을 가까운 미래에 모두 경험할 수 있을 것이다.
그렇다면 목적은 달성하지 못하고 폐해만 가득한 이 제도를 왜 강행하는 것일까. 답은 위에 언급한 단기 효과에 있다. 기존 주택임대차보호법상 5% 인상은 갱신청구권이 없는 상황에서 ‘그림의 떡’이었다. 임대인이 그 이상의 인상을 요구하면 임차인은 올려 주든지 비워 주든지 선택할 수밖에 없었다. 따라서 갱신청구권의 보장은 5% 인상 한도를 실효적으로 보장한다. 새로운 계약뿐 아니라 기존 계약까지 전면적으로 소급해 적용하니, 주택가격 폭등으로 이반된 무주택 서민들의 민심을 잠깐 어르기에 이만 한 마약이 있을까 싶다. 단기 효과의 과실을 바로 누릴 수 있는 것이다. 하지만 이로 인한 폐해는 지금 정권의 몫이 아니라 차기 정권의 몫이다. ‘박수는 내가 받고 똥은 다음 사람이 치우는’ 셈이다.
임대료 규제는 20세기 초중반 선진국들이 도입했다가 그 폐해 때문에 대부분 포기한 지 오래이다. 대신 이들은 간접 지원 방식인 보조금·바우처 등으로 돌아섰다. 왜 21세기 한국이 서구 최악의 ‘실패의 추억’을 소환하려는 것일까. 방탄소년단(BTS)이 지배하는 세상에서 왜 유독 두만강 푸른 물만 억지로 따라 불러야 하나. 이 철 지난 술주정의 피해를 훗날 슬럼 속의 캥거루들은 또 누구에게 하소연해야 하는 것일까. 똑똑히 기록해 두자. 적어도 캥거루들에게 누가 주범이었는지 알 권리는 남겨 두어야 하지 않겠는가.
