부동산 공시가 시세 90%까지 현실화

현실화율 낮은 ‘9억 미만’ 상승폭 가장 커
최대 15년 동안 단계적 조정 충격 완화
“저가 1주택 보유자 재산세 등 부담 늘고
거주 계층 고착화·부촌 집값 상승 우려”국토연구원이 27일 발표한 ‘부동산 공시가격 현실화율 제고 로드맵’은 모든 부동산의 공시가격 현실화율을 90%로 끌어올리되 9억원 미만 주택과 9억원 이상 주택의 상승폭과 목표 도달 시점을 차별화하겠다는 것이다. 9억원 미만 주택은 공시가격의 급격한 상승으로 세금과 건강보험료가 크게 오르지 않도록 상승률을 2023년까지 3년간 1% 포인트 미만으로 설계했다.

정부가 내년부터 최장 15년간 부동산 공시가격을 시세의 90%로 올리려는 이유는 공시가격과 시세 간 괴리가 크고 주택 유형별·가격대별로 현실화율이 달라 형평성 문제가 끊임없이 제기됐기 때문이다.

올해 주택 공시가격 현실화율은 공동주택보다 단독주택이, 고가주택보다는 저가주택이 더 낮다. 공동주택은 9억원 미만 현실화율이 68.1%인데, 9억~15억원 미만은 69.2%, 15억원 이상은 75.3%다. 단독주택은 9억원 미만이 52.4%인데, 9억~15억원 미만은 53.5%, 15억원 이상은 58.4%다. 앞으로 공시가격을 90%까지 끌어올리려면 상대적으로 현실화율이 낮은 저가주택의 공시가격이 더 많이 올라야 한다.

이에 9억원 미만 주택의 경우 초기 3년간 더 완만한 곡선으로 현실화율을 올려 초기 충격을 덜도록 했다. 목표 도달 시기도 단독주택은 9억원 미만의 경우 2035년까지 15년으로 더 길다. 15억원 이상 공동주택이 2025년 현실화율 90%에 도달하는 목표와 비교하면 10년이나 느린 것이다.연구원은 9억원 미만 공동주택 현실화율이 2023년까지 1% 포인트 미만으로 소폭 오르고, 이후 연 3% 포인트씩 올라 2030년 90%에 이르는 방안을 제시했다. 반면 9억원 이상 15억원 미만 공동주택은 매년 3% 포인트 수준으로 올려 2027년 90%에 도달하고, 15억원 이상 공동주택은 5년에 걸쳐 매년 3% 포인트씩 올려 2025년까지 90% 목표를 달성하는 시나리오다.

단독주택의 경우 9억원 미만은 연 1% 포인트 미만으로 2023년까지 55%를 맞춘 뒤 이후 연 3% 포인트씩 올려 2035년까지 90%를 맞춘다. 9억~15억원 미만은 연 3.6% 포인트씩 균등하게 10년간 올려 2030년 목표를 달성하고, 15억원 이상은 7년에 걸쳐 매년 4.5% 포인트씩 올려 2027년 90%에 도달하게 된다.

9억원 미만 저가주택에 대해선 속도 조절을 하겠다고 했지만 전체적으로 재산세 부담 증가는 피할 수 없을 것으로 보인다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “추가 보완책이 없으면 집값이 전반적으로 오르는 상황에서 저가 1주택 보유자들의 재산세·보험료 부담이 올라가고, 세금 낼 여력이 되는 사람들만 집을 계속 보유하는 등 거주 계층이 고착화될 우려가 있다”면서 “비싼 동네는 비싼 것을 감안해 집값이 더 오를 수 있다”고 말했다.

이와 함께 시세가 9억원 미만이었다가 집값이 올라 9억원을 돌파하는 주택의 경우 공시가격이 다른 가격대에 비해 큰 폭으로 뛸 우려도 있다. 8억 5000만원 아파트가 9억 5000만원이 되면 공시가격도 오르고, 현실화율 제고폭도 1% 포인트에서 3% 포인트로 확대돼 더 큰 폭의 공시가 상승이 불가피하다는 얘기다.

국토부 관계자는 “아직까지 연구용역일 뿐 최종 방안이 확정되지 않은 만큼 급격한 공시가격 상승이 없도록 보완 조치를 마련할 것”이라고 말했다.

세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr