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주택대출 무조건 갈아탔단 ‘낭패’

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입력 :ㅣ 수정 : 2009-01-14 00:08 경제 섹션 목록 확대 축소 인쇄

중도상환 수수료·근저당 설정비 등 꼼꼼히 따져야

시중금리 하락세가 이어지면서 ‘주택담보대출 갈아타기’를 고려하는 서민들이 늘어나고 있다. 하지만, 무작정 갈아타다가는 낭패보기 일쑤다. 집 마련을 위해 주택담보대출을 받은 30대 직장인의 사례로 ‘금리 갈아타기’의 손익분기점을 계산해봤다.
클릭하시면 원본 보기가 가능합니다.




●확정금리 대출자들의 고민

직장인 이지훈(33)씨는 최근 금리 계산에 머리가 복잡하다. 이씨는 지난해 5월 2억 4500만원을 주고 19평짜리 아파트를 사려고 연 5.6%의 고정금리로 1억 2000만원(원금 균등분할상환)을 대출받았다. 지난해 가을 금리가 폭등을 거듭할 때만 해도 이씨는 부러움의 대상이었다. 주위에서 연 7% 이상 오른 대출 금리를 걱정하는 동안 그는 낮은 금리를 보장받을 수 있었기 때문이다. 하지만, 몇 개월 만에 상황은 역전됐다. 이번 주 시중은행의 주택담보대출 변동금리는 대부분 이씨가 받은 고정금리보다 아래로 형성됐다. 게다가 매스컴에서는 연일 “당분간 저금리 시대는 지속될 것”이라고 한다. 과연 이씨는 변동금리 상품으로 갈아타야 할까.

한 마디로 말할 수는 없다. 상황에 따라 그때그때 다르다. 대출상품을 갈아타기 이전 3가지는 따져봐야 한다. ‘현재 대출로 예상되는 이자비용(A)’, ‘전환할 대출의 이자비용(B)’, ‘갈아타는데 드는 비용(C)’이다. A에서 B를 뺀 것은 이씨에겐 수입이지만, C는 지출이다. 결국 ‘대출상품을 갈아타 발생하는 수익(A-B)’에서 ‘갈아타는 데 드는 비용(C)’을 제했을 때 흑자가 나면 갈아타는 편이 낫다는 이야기다. A-B-C를 계산해 남는 숫자가 플러스인지 마이너스인지를 확인하면 된다.

●‘A-B-C=’를 구해라

이씨는 1억 2000만원을 대출받고 난 이후 남은 9년 4개월간 낼 이자를 계산하니 3164만원이 나왔다. 현재 금리는 연 5.1%로 0.5%포인트의 이익을 보는 변동금리 상품으로 갈아탄다고 가정하면 이자는 2881만 5000원으로 줄어든다. 대출상품을 바꾸는 것으로 10여년간 282만 5000원의 이자를 덜 내는 셈이다.

이제 갈아타는 데 드는 비용을 계산해야 한다. 비용은 중도상환 수수료와 근저당 설정비, 수입인지대금 등으로 나뉜다. 가장 큰 돈이 들어가는 것은 중도상환수수료다. 중도상환수수료란 금융기관에서 돈을 빌린 고객이 만기 전에 대출금을 갚을 때 고객에게 물리는 벌칙성 수수료로, 이율과 조건은 은행마다 조금씩 다르다. 보통 3년여까지의 기간에 따라 대출상환원금의 0.5~2%를 받는다. 계산법은 중도상환 대출금액×중도상환수수료율이다.

이씨가 돈을 빌린 은행은 1년 안에 갚으면 1.5%, 1~2년 1%, 2년 경과시 0.5%를 물게 한다. 이씨가 바로 갈아타면 대출 8개월 만에 갚게 되는 것이니만큼 상환수수료는 180만원이다. 여기에 근저장설정비(84만원)+수입인지대금(15만원)을 합하면 비용은 279만원이다. 대출 잔여기간 전환 이익 (A-B-C)은 3만 5000원에 불과하다. 사실상 바꾸나마나 하다는 이야기다. 물론 10여년 간 변동금리의 평균이 연 5.1% 아래로 떨어지지 않는다는 전제다. 산술적으로 이씨가 금리 갈아타기로 이익을 볼 수 있는 금리의 시작점은 연 5.11%다.

●중도상환수수료 낮추는 것이 관건

한 가지 조건만 바꿔보자. 이씨가 대출상품을 4개월 정도만 기다린 뒤 갈아타는 것이다. 비용 중 가장 큰 비중을 차지하는 중도상환수수료를 줄이기 위해서다. 이렇게 되면 대출을 한 지 1년이 넘어 상환 수수료는 1%로, 0.5%포인트 낮아진다. 비교를 위해 최소 조건들만 바꿔 봤지만, 결과는 판이했다. 비용인 수수료가 60만원 이상 줄어들면서 갈아타기로 기대되는 이익이 53만 5000원으로 늘어났다. 특히 이 경우 금리가 평균 연 5.2% 아래로 내려가지 않으면 손해를 보지 않는다. 하나은행 이신규 세무사는 “은행마다 대출 조건이 다른 만큼 각 조건을 꼼꼼히 살펴 계산하는 것이 가장 중요하다.”고 말했다. 금리 계산을 대신 해주는 인터넷사이트를 이용하는 것도 방법이다. 재테크 포털사이트인 모네타 금융계산기 메뉴(wealth.moneta.co.kr/wm/fcalc/index.jsp)에 들어가면 특별한 회원가입 없이도 간단한 금리 계산이 가능하다.

■도움말 하나은행 이신규 세무사

유영규기자 whoami@seoul.co.kr
2009-01-14 15면
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