재건축의 인기 하락으로 관심을 끌고 있는 재개발도 최근 규제가 늘면서 투자 리스크가 커지고 있다.

지분 쪼개기가 금지되고 종세분화로 용적률이 낮아질 경우 수익내기가 쉽지 않기 때문이다.따라서 재개발도 이제 실수요 위주로 접근해야 한다는 지적이 나오고 있다.

●곳곳에 지뢰밭

종세분화를 주목할 필요가 있다.재건축과 더불어 재개발 지역도 종세분화되면 2종 판정을 받을 공산이 크다.이렇게 되면 용적률이 200% 이하,층고도는 7층 또는 12층으로 제한받는다.

지분 쪼개기도 투자리스크를 높이는 요인이다.단독이나 다가구 주택을 분할 등기해 다세대로 바꾸는 지분 쪼개기는 재개발지구에서 성행했다.

지분 쪼개기의 문제는 무분별한 지분나누기로 조합원 수가 늘어나 건립 가구 수에 근접한다는 점이다.일반 분양 물량이 줄어들어 조합원들의 수익성이 크게 떨어질 수밖에 없다.이런 사실을 감안하지 않은 채 재개발 지분을 매입했다가 낭패를 볼 수 있다.

서울시는 늦게나마 조례 개정을 통해 이같은 지분 쪼개기를 금지하는 한편 이미 지분을 나눈경우에도 제한을 두기로 했다.그러나 규정이 너무 복잡하다.매입시에는 세부 규정을 잘 알아봐야 한다.현재 이 조례는 시의회에서 재심의 중이다.재개발 관련 내용은 변화없이 10월 중 실시될 것으로 보인다.

최근 재개발 조합에 대해 임대주택을 20% 이상 짓도록 한 것도 재개발의 수익성을 악화시키는 요인 중 하나다.

●어떻게 바뀌나

서울시는 주거환경 정비 조례안을 이달 중 시행한다.조례가 시행되면 지분나누기를 통해 다세대로 전환된 조합원은 입주권을 받지 못한다.

또 조례 시행 이전에 60㎡(18평) 이상으로 지분이 나눠진 것에 대해서는 입주 자격을 인정해 주기로 했다.그러나 60㎡ 미만으로 나뉘는 경우 분양시 임대주택이나 60㎡ 이하의 주택을 배정할 방침이다.

그러나 조례 시행일 이전에는 지분나누기가 가능하다며 단독이나 다가구의 지분을 나눈 뒤 이를 시장에 내놓은 매물도 제법 많다.

또 재개발사업의 임대주택 비율은 전체 건립 가구 수의 20% 이상이거나 아니면 재개발지구에 살고 있는 세입자 수의 40% 이상으로 구분,이 가운데 가구 수가 많은 쪽을 결정하도록 했다.

●건축물 관리대장 열람은 필수

60㎡ 분양주택에 입주할 수 있는 자격은 원래부터 다세대나 단독,지분을 나누었더라도 60㎡ 이상으로 나눈 경우에만 주어진다.이런 사실을 모르고 지분을 사들이면 손해를 보게 된다.

따라서 건축물 관리대장을 반드시 열람해야 한다.대장에는 분할 여부에서부터 몇㎡로 분할했는지 등이 나온다.

미리주 닷컴 김종수 부장은 “지금 재개발 시장은 격변기인 만큼 투자시 건축물 관리대장을 살펴본 뒤 하자가 발견되면 과감히 손을 떼는 것이 현명하다.”고 말했다.

김성곤기자 sunggone@