‘돌다리도 두드려 보고 건너자.’

정부가 건축법시행규칙을 고쳐 다음달 말부터 상가 지을 땅의 소유권을 확보한 경우에만 건축허가를 내주기로 했다.하지만 이는 소유권 확보 이전의 상가 사전 분양과 아무런 관련이 없다.건축법시행규칙이 개정되더라도 분양 자체를 규제하지는 못하기 때문이다.따라서 상가 분양 이후 당초 예정대로 건축허가를 받지 못하거나 착공 지연 등의 피해를 볼 수 있다.

소유권을 확보하고 건축허가도 받은 상가를 분양받는 것이 안전하지만 현실적으로 이런 조건을 모두 갖춘 상가는 많지 않다.설령 소유권을 확보했더라도 분양 당시의 제한조건(용적률 등) 탓에 건축허가를 받지 못하면 상가 수익성이 크게 떨어진다.대형 상가는 분양 이후 교통·환경영향평가를 받지 못해 착공이 지연되거나 건축비가 추가되는 사례가 많다.

●대형 테마상가,토지 소유권·건축허가 확인

서울 을지로 굿모닝시티 상가처럼 건축허가는 물론 해당 부지를 모두 사들이지 못한 채 분양하는 경우가 많다.사전 분양에 아무런 제재가 따르지 않았기 때문이다.따라서 상가 계약 이전에 사업 시행자 앞으로 토지 소유권이 넘어왔는지를 반드시 확인해야 한다.문제점이 있다는 것을 뒤늦게 알고 나서 상가를 해약하려고 해도 말처럼 쉽지 않다.

건축허가를 받았는지 확인하는 것도 필요하다.소유권을 확보하고 건축허가를 받았으면 일단 안심해도 된다.이 경우 사업시행자가 부도만 내지 않는다면 일단 상가 건물은 준공된다..

시공사가 자주 바뀌는 상가는 피하는 것이 좋다.건설사가 바뀌는 속사정은 분양대금 관리를 둘러싼 마찰,건축비 인상,건축허가 지연,과장광고,상가 투자자들의 내분 등이 얽혀있다고 보아야 한다.

브랜드가 있는 건설사가 시공하는 상가를 고르는 것도 중요하다.대형 건설사가 분양·홍보·마케팅 등을 맡아 주면 그만큼 신뢰할 수 있다.

●자금,마케팅 능력을 갖춘 시행사를 골라라

상가를 개발,분양하는 시행사는 무엇보다 자금력이 튼튼하고,마케팅 능력이 뛰어나야 한다.

빈 껍데기로 상가를 개발,분양대금으로만 상가를 지으려는 시행사가 많다.초기 분양에 실패하거나 중도금이 제대로 들어오지 않으면 상가 건립이 지연되거나,흔히 중간에 부도를 내기 쉽다.상가 개발에 공적인 성격의 기금이 투자됐거나 대형 건설사가 보증을 서면 위험이 덜하다.

상가 활성화는 마케팅에 달려있다.웃돈(권리금)형성,상권확보,임대료 수준 등은 시행사의 상가 활성화 노력에 달려있다.

●입지 빼어난 복합상가 골라야

유동인구가 많고 교통이 편리한 곳인지를 따져봐야 한다.대중교통이 편리하고 젊은이들이 많이 모이는 길목에 들어서야 상권형성이 빠르다.굿모닝시티 상가의 경우 입지는 빼어났지만 안정성 확보가 안돼 문제가 됐다.

아파트 단지내 상가는 배후단지 규모를 살펴야 한다.적어도 800가구 이상의 단지를 끼고 독립상권이 형성돼야 안전하다.만약 주변에 대형 할인점 등이 들어선다면 단지내 점포 상권의 이점은 금방 사그라든다.

류찬희기자 chani@