부지를 확보한 상태에서만 상가 건축허가를 내주기로 한 조치는 뒤늦은 감은 있지만 대형 쇼핑몰 분양의 문제점을 근본적으로 차단할 수 있을 것으로 보인다.

●무엇이 문제인가

굿모닝시티 상가에서 드러난 것처럼 건축허가는 물론 부지도 확보하지 않고 상가를 분양,1조원에 가까운 자금을 끌어모을 수 있다는 것이 가장 큰 문제점이다.관행처럼 굳어져 온 불합리한 사업방식이 터진 것이다.

즉 상가는 공동주택과 달리 공공성이 적다는 이유로 건축허가를 받지 않고도 분양을 할 수 있도록 허용했던 것이 사기분양의 화를 가져왔다.

공동주택은 부지매입 계약서를 첨부,분양이전까지 소유권 이전을 완료해야 한다는 조건으로 사업승인을 내주지만,상가는 이런 규제가 없었다.

현재 대부분의 상가는 부지 매입과 건축허가를 마치지 않은 채 선분양으로 분양대금을 끌어들인 뒤 이 자금으로 땅을 매입,건물을 짓는 방식으로 추진되고 있다.자기 자본이 없더라도 초기 분양만 성공하면 분양대금으로 사업을 추진하는 ‘봉이 김선달’식 사업이 가능하다.

편법분양,허위·과장광고로 투자자들을 속이는 경우도 많다.주상복합아파트와 오피스텔은 건축허가를 받은 뒤 분양하도록 되어있지만 상가 분양에 대해서는 아무런 규정이 없는 실정이다.

과장광고를 믿고 투자하는 경우가 많지만 이에 대한 아무런 법적 제재장치가 없다는 점이다.

분양광고에 들어있는 ‘책임시공’ 문구도 건물을 완공하기 전까지 믿을 수 없는 홍보문구에 불과하다.전문가들은 책임시공이라는 용어는 법적용어도 아니라고 말한다.결국 문제가 터지면 투자자만 피해를 보게 된다.

‘확정수익률 보장’‘인근 유동인구 ○○만명’ 등 뚜렷한 근거 없는 문구도 소비자들을 현혹시키는 문구이지만 공동주택처럼 엄격한 규제가 이뤄지지 않고 있다.

●‘소잃고 외양간 고치기’대책

서울시는 지난해 1월과 4월 건교부에 주상복합건축물,오피스텔 및 상가에 대하여 분양규제를 해 줄 것을 건의했다.

그러나 건교부는 주택공급에 관한 규칙을 개정,300가구 이상인 주상복합건축물(주택에 한함)은 사업계획승인을 받도록 해 분양권 전매제한,입주자 자격제한등을 적용받도록 했다.다만 상가는 국민생활과 직결된 주택과는 달리 영리를 목적으로 분양을 받는다는 점에서 공적 규제가 필요한지에 대해 신중히 검토할 필요가 있다는 판단하에 직접적인 규제책을 마련하지 않았다고 해명했다.

허위·과장광고에 대해서도 건교부,공정거래위원회,지자체 등이 ‘책임 떠넘기기’식으로 일관해 문제가 커졌다.

●상가공급 끊길듯

부지를 확보한 경우에만 건축허가를 내줄 경우 지금과 같은 개발 방식으로는 상가를 개발할 수 없어 당분간 상가 공급이 끊길 것으로 전망된다.대부분 상가 개발 초기에 충분한 자금을 확보하지 않고 분양대금으로 충당하던 관행에 제동이 걸리기 때문이다.또 상가 개발 주체가 소규모 개발업자에서 자금이 풍부한 대기업 등으로 바뀔 것으로 보인다.상가 개발이 투자수익률이 높을 것으로 예상되는 지역에 몰리고 금융기관 파이낸싱을 통한 상가개발 등이 인기를 끌 것으로 예상된다.

류찬희기자 chani@