아파트 ‘선(先)시공 후(後)분양제’가 정착될까.

대통령직 인수위원회가 최근 후분양제 도입을 검토하자 찬반논란이 일고 있다.점차 후분양제를 실시해야 한다는 목소리가 힘을 얻어가고 있다.

특히 지방에서 일부 후분양이 실시되고 있고,서울 동시분양에서도 중견 건설업체들이 착공뒤 분양에 나서는 등 후분양제로 전환 중이다.

다만 후분양제 전면도입이 분양권 전매,청액제도 등 부동산 시장틀을 완전히 뜯어고치는 만큼 단계적인 도입과 주택금융 시스템을 정비하는 것이 급선무라고 전문가들은 지적한다.

●후분양제 도입의 전제는

유명무실한 주택금융 시스템을 활성화시키는 게 성공의 관건이다.수조원의 자금이 드는 주택공사를 자체자금으로 해결할 수 있는 건설업체는 드물다.

LG경제연구원 김성식(金聖植) 연구위원은 “후분양제가 실시되면 자금압박에 시달리는 건설업체들이 속출할 수밖에 없다.”며 “주택건설 자금을 금융권으로부터 원활하게 빌릴 수 있는 프로젝트 파이낸싱 등이 필요하다.”고 말했다.특히 “리츠(부동산투자회사),주택저당채권 유동화 제도 등 간접상품시장도 활성화시켜 자금조달 창구를 다양화해야 한다.”고 덧붙였다.

미분양에 대비한 보험 등 위험분산대책도 강구돼야 한다.건설산업전략연구소 김선덕(金善德) 소장은 “2∼3년 뒤의 분양률을 예측하기 힘든 상황에서 건설사의 리스크를 줄일 수 있도록 보험상품과 대형 개발대행사의 출현이 필요하다.”고 지적했다.

건설업체들의 체질개선도 뒤따라야 한다.지금까지 선분양 혜택으로 쉽게 분양에 성공했지만 후분양제에서는 부실업체와 우량업체간의 구별이 뚜렷해진다.자체 경쟁력을 키울 수밖에 없다.

●분양가 상승은

2000년 대림산업이 분양한 서울 ‘성산월드’ 35평형 아파트 분양가는 1억 9130만원.여기에 계약금 및 중도금을 미리 선납함에 따라 이자부담 1501만원이 추가로 들어간다.선분양제에서 입주자가 부담하는 실질적인 금액은 모두 2억 631만원이 된다.

반면 후분양제에서는 금융비용을 입주자가 떠안아 분양가 상승이 불가피하다.

부지매입과 건설자금을 금융기관으로부터 빌려오기 때문에 가구당 2377만원의금융비용이 분양가에 전가된다.따라서 분양가는 2억 1507만원으로 올라간다.겉으로는 선분양제와 비교해 가구당 876만원의 추가부담이 생기는 것으로 보인다.

그럼에도 불구하고 후분양제는 이같은 추가 비용을 상쇄시킬 만한 장점을 갖고 있다.

건설사의 자재부실 등으로 인한 분쟁소지와 부도로 인한 수요자 피해를 막을 수 있다.특히 완공된 아파트를 보고 분양받기 때문에 부실시공이 상대적으로 줄어든다.

●시민단체·건설업계 이견

경제정의실천시민연합은 21일 부동산 투기억제를 막을 수 있는 후분양제 도입을 촉구했다.도시개혁센터 남은경 간사는 “후분양제가 실시되면 분양권 전매가 불가능할 뿐만 아니라 실수요자 중심으로 부동산시장이 재편된다.”고 밝혔다.반면 대한주택건설협회 관계자는 “공급자·수요자 금융시스템이 정착되지 않을 뿐만 아니라 주택감소가 불보듯 뻔해 아직은 시기상조”라고 반발했다.

김경두기자 golders@