■네가지 사례 분석/ 서초 56평 양도세 6배 올라

서울·수도권일대 아파트 기준시가가 대폭 상향조정됨에 따라 양도소득세·증여세 등 세금이 얼마나 올라갈지에 관심이 쏠리고 있다.양도세는 아파트마다 기준시가는 물론 취득과 양도시기,보유기간 등도 다르기 때문에 개별 가구마다 확인해야 한다.상속·증여세도 기준시가와 공제액·세율에 따라 달라진다.부동산업계는 일괄적인 추정은 어렵지만 과세액이 10배 이상 오르는 아파트도 나타날 것으로 내다보고 있다.

◆양도세 얼마나 오르나- 인천시 연수구 A아파트 34평형을 2000년 9월1일 취득한 사람이 기준시가가 조정된 13일 이후 매매한다면 조정 이전에 매매했을 때보다 양도세를 868만 4100원 더 내야 한다.상승률이 180.8%나 된다.취득 당시 기준시가는 6700만원이었으나 지난 4월4일 고시와 이번 고시에 따른 기준시가는 각각 1억 2800만원과 1억 5800만원이다.이번에 기준시가가 3000만원 올랐다.양도소득을 토대로 산출된 과세표준액에 따라 4월 고시 때의 과세표준 4000만∼8000만원에 적용되는 27%인데 이번 고시에는 8000만원 초과 때 적용되는 36%의 세율이 적용된다.이에 따라 양도세가 800만원이나 더 많아진다[사례1].

2000년 9월1일 취득한 경기도 성남시 53평형 아파트를 매매할 때도 이번 조정 고시에 따른 양도가액을 적용할 경우,조정 전보다 1578만 6000원(상승률250.9%)의 양도세를 더 내야 한다.기준시가가 5000만원 올랐기 때문이다[사례2].

2000년 9월1일 취득한 서울 서초구 56평형 아파트도 이번에 기준시가가 2억원 올랐기 때문에 지난 4월과 비교할 때 양도세를 7082만 1000원 더 내야 한다.4월의 1356만 3000원보다 6배나 오른 것이다[사례3].

◆증여세도 오른다- 서울 서초구에 있는 68평형 아파트를 앞으로 아들에게 증여하면 9495만원의 증여세를 더 내야 한다.

이 아파트의 종전고시를 적용한 증여 재산가액은 7억 7950만원으로,직계존·비속인 경우 적용되는 공제 3000만원을 빼면 과세표준은 7억 4500만원이 된다.여기에 10억원 이하 증여에 적용되는 세율 30%를 곱하면 증여세액은 1억 6485만원이 된다.

이번 고시를 적용하면 과세표준에 30억원 이하에 적용되는 세율 40%를 곱하면 증여세는 2억 5980만원이 산출된다.결국 증여세가 1.5배 정도 늘어나는 것이다[사례4].

김미경기자 chaplin7@

■실거래가의 80~90%로 인상

서울 강남지역 아파트 등 부동산투기과열을 진정시키기 위해 정부가 다시 세금의 칼을 빼들고 나섰다.

부동산투기거래자나 부동산중개업자를 세무조사한 데 이어 기준시가와 재산보유세를 올리기로 한 것이다.기준시가 조정은 지난 4월에 이어 올들어 두번째다.

5개월여만에 재차 기준시가를 올린 것은 1차 상향조정후에도 부동산투기가 제대로 잡히지 않고 더 극성을 부린 탓이다.정부 안팎에서는 부동산투기과열이 계속될 경우 자칫 물가불안 등으로 이어질 가능성을 우려하는 목소리가 거셌다.또 부동산 가격 폭등은 서민들에게 좌절감을 안겨주는 등 계층간 갈등을 초래하는 점에서 정치권에서도 강도 높은 대책을 주문하는 소리가 흘러나왔다.

그러나 부동산 투기를 억제하는 강력한 수단인 금리인상은 12일 금융통화위원회 의결로 일단 보류됐다.무엇보다금리인상은 자칫 부동산뿐 아니라 회복과정에 있는 국내 경기를 위축시킬 것으로 우려됐다.따라서 세금으로 부동산 투기를 다스리기로 한 것이다.

행정자치부가 부동산투기과열을 방치한다는 비난여론을 의식,재산세를 상향조정하기로 했으나 워낙 소폭이어서 과연 효과를 낼지는 미지수이다.또 지방자치단체가 이를 제대로 수용할지도 관심사이다.

주병철기자 bcjoo@

■특별세무조사 이후/ 중개업소 휴대폰·심야영업

‘휴대폰 영업·심야영업을 아시나요.’부동산중개업소에 대해 국세청이 특별세무조사를 실시하면서 나타난 현상이다.

단속반이 중개업소에 불시에 들이닥쳐 서류 등을 가져가자 11·12일 양일간 서울과 수도권의 중개업소는 대부분 문을 닫아 걸었다.문 열어 놓았다가 단속반에게 서류 등을 빼앗길 것을 우려한 때문이다.

부동산중개업협회 관계자는 “털어서 먼지 안나는 중개업소가 어디 있느냐.”며 “귀찮은 일을 피하기 위해 단속이 시작되면 문을 닫았다가 뜸해지면 다시 여는 현상이 반복된다.”고 말했다.

◆문닫았지만 영업은 지속- 강도 높은 세무조사가 실시되자 서울과 수도권 중개업소의 70% 이상이 문을 닫았다.

서울 강남의 J중개업소는 문을 닫았지만 일반전화를 휴대전화에 연결,영업중이다.외부에서 전화로 매물도 받고 매수주문도 받는다.중개업소 김모 사장은 “주변에 문을 열어 놨다가 국세청 조사반이 들이닥쳐 서류 등을 가져간 곳이 3개업소나 된다.”며 “아예 문을 닫고 ‘휴대폰 영업’을 하는게 훨씬 낫다.”고 말했다.

수도권 지역의 B공인도 휴대폰으로 영업중이다.이사철을 맞아 전세방을 찾는 사람이 많기 때문이다.

◆심야영업도 성행- 낮에는 문을 닫았다가 밤에만 문을 여는 중개업소도 있다.단속반이 밤에는 활동하지 않는다는 점을 이용한 것이다.이들은 밤에 잔금등을 받고,중개행위도 벌인다.중개업소 관계자는 “일단 소나기는 피하자는 생각에 밤에 문을 열어 일을 하고 있다.”면서 “여론몰이에 중개업자만 고달프다.”고 말했다.

◆세입자들은 불편- 중개업소가 문을 열지 않으면 세입자들은 불편하다.휴대폰영업이니 심야영업 등을 한다고 하지만 문을 열고 정상적으로 영업을 하는 것과 같을 수는 없다.

세입자들은 중개업자들과 같이 세를 놓은 집을 둘러봐야 하는데 불편이 따를 수밖에 없다.

서울 강동구 천호동에 사는 김모씨는 “인터넷을 통해 전세 매물을 찾아 중개업소에 연락을 했더니 밤에 오거나 아니면 며칠 후에 오라고 했다.”며 “이유를 알고 보니 세무조사를 피하기 위한 것이었다.”고 말했다.

중개업소 관계자는 “중개업소가 문을 닫는 것은 중개수수료 수수나 고객의 거래비밀이 노출될 것을 꺼려한 때문”이라며 “중개수수료를 현실화하고 실거래가에 근거한 세금을 부과하면 이런 사태를 막을 수 있을 것”이라고 말했다.

김성곤기자 sunggone@