서울·수도권 아파트의 재건축·재개발 사업이 기지개를켜고 있다.

올들어 시공사를 정했거나 선정을 앞둔 곳만해도 20여곳에 달한다.특히 그동안 주춤했던 현대건설,대우건설이 재개발·재건축 시장에 다시 뛰어들면서 수주를 거의 독차지 했던 롯데건설,삼성물산 주택부문이 바짝 긴장하고 있다.

부동산경기 회복조짐이 보이면서 투자자들도 이들 ‘재(再)자 돌림’ 시장으로 진입하고 있다.

그러나 투자시 유의할 점도 많다.재건축의 경우 지구단위 계획 수립이 의무화돼 수익성이 낮아질 수 있다.

◇서울=서울에서 올들어 시공사가 정해진 재개발·재건축아파트는 모두 13곳 8,168가구.이 가운데 재건축이 4,560가구,재개발이 3,608가구이다.서울시의 지구단위 계획적용으로 용적률에 제한을 받게 돼 신규 재건축이 주춤하고 있지만 기존 재건축은 시공사를 정하는 등 활발히 추진되고있다.

◇수도권=인천이 활발하다.인천시가 용적률을 낮추기로 했다가 1년간 기존 350%의 용적률을 그대로 유지키로 했기때문이다.

올들어 1,900가구 규모인 간석주공의 시공사가 금호건설로 정해졌다.

그러나 인천에서는 5,730가구 규모의 매머드 단지인 구월주공이 가장 큰 관심사이다.

다음달 시공사 선정예정인 구월주공 재건축에는 현대건설과 롯데건설 등 11개 건설사가 참여의향서를 제출했다.치열한 경쟁이 예상된다.

◇투자시 유의할 점=시중자금이 부동산에 몰리면서 재건축 아파트의 가격도 크게 올랐다.지난 7일 시공사가 선정된청담동 삼익의 경우 35평형이 3억2,500만원으로 2월 한달간 가격이 20.3%(5,500여만원)나 뛰었다.

그러나 재건축 아파트라고 해서 모두 돈이 되는 것은 아니다.

특히 서울시는 300가구 이상 단지에 대해서는 지구단위계획을 수립하도록 의무화했다.이렇게 되면 대략 50% 가량 용적률이 줄어들게 된다.사업승인 여부를 잘 따져봐야만된다.

재개발 아파트 구입시에는 공유지 비율이 얼마나 되는지확인해야 한다.원가가 싼 공유지를 사유지인 것처럼 속여가격을 높이는 경우도 있다.

수익률은 사업기간과 상관관계가 있다.단기 자금으로 재개발·재건축에 투자하면 안된다.이들 아파트는 사업기간이길어지는 경우가 많다.

추가부담이 있을 수 있다.중개업소의 말만 믿지 말고 반드시 조합사무실에서 이런 점을 확인해야 한다.

김희선(金希鮮) 부동산 114 이사는 “재건축이든,재개발이든 사업기간에 따라 수익률에 큰 차이가 난다”며 “매입시에는 사업진척 상황를 꼼꼼히 살펴보고 계약시에는 조합에서 직접 확인할 필요가 있다”고 말했다.

김성곤기자 sunggone@