◎2억원땅 5천만원으로 내렸다 2얼5천만원으로 오른때/세액 7천7백만원 줄어든다/하락분 환급않고 값 오를때 이월공제/무주택자 2백평내 1필지만 비과세

토초세법 개정안의 주요 내용을 문답으로 알아본다.

­공시지가 1억원짜리 나대지를 샀는데 3년후 2억원으로 올랐다.세금부담이 얼마나 줄어드나.3년간의 정상 지가 상승률은 30%이다.

▲지금은 땅값 초과 상승분에 대해 50%의 단일 세율이 적용된다.즉 전체 땅값 상승분 1억원에서 정상 지가 상승분 3천만원(1억원의 30%)을 빼면 초과 상승분은 7천만원이다.여기에 50%의 세율로 3천5백만원의 세금을 물린다.

내년부터는 과표 1천만원까지는 30%,1천만원 초과분은 50%의 2단계 누진세율이 적용된다.따라서 초과 상승분 7천만원 중 1천만원에 대해서는 30%의 세율이 적용돼 3백만원,그 초과분 6천만원에 대해서는 50%의 세율이 적용돼 3천만원이다.이를 합하면 모두 3천3백만원이 된다.현재보다 2백만원이 준다.

­이 땅이 6년 후 5천만원으로 떨어졌다.이미 낸 세금 중 땅값 하락분을 환급해 주나.

▲안 해준다.비록 나중에 결손이 나더라도 이미 납부한 소득세나 법인세에서 결손분 만큼 돌려주는 일은 없다.따라서 토초세에 환급제도를 도입하면 다른 세목과의 형평에 어긋난다.다른 세목에서도 납세자들이 환급을 요구할 것이므로 이 경우 세제의 체계가 전반적으로 무너진다.또 토초세만 환급해 주고 다른 세목은 돌려주지 않을 경우 사업소득이나 금융자산 소득에 비해 토지자본 소득을 우대하는 결과가 된다.이는 정부가 납세자들에게 은행에 예금하기보다 땅을 사도록 권장해 부동산 투기를 유도하는 셈이 된다.환급을 않는 대신 다음에 땅값이 올라 과세할 때 땅값 하락분을 과표에서 이월공제해 준다.

­9년 후 다시 2억5천만원으로 올랐다.세금부담이 얼마나 줄어드나.이월공제 혜택은 얼마인가.

▲현행 세제에서는 3년간 땅값 상승분 2억원에서 정상 지가 상승분 1천5백만원(5천만원의 30%)을 뺀 초과 상승분 1억8천5백만원이 과표이다.여기에 50%의 세율이 적용돼 9천2백50만원의 세금을 내야 한다.직전 과세기간의 땅값 하락분 1억5천만원은 과표에서 공제해주지 않는다.

법이 바뀌면 초과 상승분 1억8천5백만원에서 1억5천만원(직전 과세기간의 땅값 하락분)을 뺀 3천5백만원이 과표가 된다.이 중 1천만원에 대한 세금 3백만원(세율 30%)과,나머지 2천5백만원에 대한 세금 1천2백50만원(세율 50%)을 합쳐 1천5백50만원의 세금을 물게 된다.지금보다 7천7백만원이 주는 셈이다.2백만원은 과표 1천만원 이하 분에 대한 세율이 50%에서 30%로 떨어진 데 따른 경감분이고,나머지 7천5백만원은 직전 과세기간의 땅값 하락분 1억5천만원을 이월공제한 데 따른 경감분이다.

­두 과세기간(6년 연속)에 걸쳐 땅값이 계속 떨어진 경우 모두 이월공제해 주나.

▲아니다.직전 과세기간만 해 준다.예컨대 3년후 2억원에서 6년후 5천만원으로,9년후 다시 3천만원으로 떨어졌다가 12년후 2억5천만원으로 오른 경우 직전 과세기간(6년∼9년째)의 하락분 2천만원만 공제된다.따라서 이 경우에는 세금경감 효과가 훨씬 적다.즉 현행 제도에서는 땅값 상승분 2억2천만원에서 정상 지가 상승분 9백만원(3천만원의 30%)을 뺀 2억1천1백만원이과표이다.여기에 50%의 세율을 적용,1억5백50만원의 세금을 내야 한다.

법이 바뀌면 땅값 초과 상승분 2억1천1백만원에서 직전 과세기간의 땅값 하락분 2천만원을 뺀 1억9천1백만원이 과표가 된다.3년째부터 6년째까지의 땅값 하락분 1억5천만원은 공제받지 못한다.1천만원에 대해 30%의 세율로 3백만원과,나머지 1억8천1백만원에 대해 50%의 세율로 9천50만원을 합쳐 모두 9천3백50만원의 세금을 물게 된다.그래도 현행 세법보다는 세금이 1천2백만원 준다.세율을 내린 데 따른 경감액이 2백만원,이월공제에 따른 경감액이 1천만원이다.두 과세기간 연속적으로 땅값이 떨어지면 이월공제 혜택이 줄어 상대적으로 손해인 셈이다.

­헌법재판소가 지적한 7가지의 헌법 불합치 부분이 모두 합치되도록 개정되는가.

▲공시지가 산정방식을 뺀 6가지를 위헌소지가 없도록 손질했다.공시지가 산정 문제는 앞으로 건설부가 헌법에 부합되도록 고칠 것이다.

­무주택자가 90평과 80평 등 2개 필지 1백70평의 나대지를 지녔을 경우 다 비과세되나.

▲아니다.가구당 1개 필지,2백평 이내에서만 비과세된다.이 경우 큰 평수인 90평에 대해서는 비과세되고 80평에 대해서는 지가가 크게 오를 경우 토초세를 물어야 한다.

­이미 낸 토초세를 환급해 주는 경우도 있다는데 이는 정부의 환급불가 원칙에 어긋나지 않는가.

▲예정과세된 땅이 정기과세 때 과세 대상에서 제외되거나(건물을 지은 경우),예정과세 후 땅값이 떨어진 경우 되돌려주는 경우가 있다.이는 환급이 아니라 정산이다.<염주영기자>