1분기 서울 오르고 인천은 하락…같은 권역에서도 오르는 곳만 올라

새 정부 정책 변화가 변수…강력한 규제 나오면 하락 불가피

작년부터 이어져온 수도권과 지방 아파트값 ‘디커플링(decoupling·탈동조화)’ 현상이 올해 들어서도 계속되고 있다.

지방 아파트값은 약세를 보이는 곳이 많은 반면 서울을 비롯한 수도권 아파트값은 강세를 보인 것이다.

그러나 올해 들어선 같은 수도권과 지방 안에서도 지역별 차별화가 심화되는 양상이다. 수도권, 지방간 집값 변동률 격차가 줄어든 가운데 국지적으로만 강세를 보이는 움직임이 뚜렷해졌다.

19일 한국감정원의 주택 가격 동향을 분석한 결과 올해 1분기 전국 아파트값이 0.03% 오른 가운데 수도권이 평균보다 크게 높은 0.11% 상승했다. 반면 광역시를 포함한 지방은 0.04% 하락했다.

작년 한 해 동안 수도권 아파트값이 1.87% 상승했지만 지방 아파트값이 0.28% 하락하면서 보인 탈 동조화 현상이 올해 1분기에도 이어진 것이다.

2014∼2015년 아파트 시장은 정부의 규제 완화로 수도권, 지방 아파트값이 모두 동반 상승세를 이어가는 커플링(동조화) 현상을 보였다.

그러나 작년부터는 지방의 입주물량이 증가 등 공급과잉 우려로 가격이 하락 중인 반면 수도권은 강남권 재건축 사업과 도심권 고가 아파트 입주 등의 영향으로 강세를 보이며 디커플링 현상이 지속하고 있다.

이처럼 수도권의 강세로 작년 11·3대책 이후 주택시장이 급격하게 위축될 것이라는 일부 예상과 달리 올해 1분기 주택시장이 비교적 양호한 흐름을 보이고 있다는 평가도 나온다.

실제 작년 1분기 주택시장은 역대 최대 수준의 주택이 거래된 2015년의 기저효과로 분위기가 썩 좋지 않았다. 당시 수도권 아파트값은 0.04% 오르고 지방은 0.09% 하락했다.

올해 1분기에도 11·3대책의 여파로 인해 시장이 나빠질 것으로 예상했으나 실제 상승률은 작년보다 커졌다. 국토교통부가 집계한 올해 1분기 전국의 아파트 거래량도 12만6천992가구로, 작년 1분기 거래량과 비슷한 수준이다.

그러나 올해 들어서는 같은 지방, 수도권 내에서도 지역마다 차별화되며 ‘되는 곳만 되는’ 국지적 장세가 두드러지고 있다.

작년 1분기 서울과 경기도의 아파트값은 각각 0.04%, 인천은 0.07% 오르며 수도권이 전체가 상승했다.

그러나 올해 1분기는 수도권 내에서도 서울은 0.26% 올랐지만 인천은 0.07% 하락했다. 경기도는 0.06% 오르는 데 그쳤다. 수도권이 고른 상승세를 보인 작년과 달리 올해 들어서는 서울만 강세를 보인 모양새다.

정부의 11·3대책 이후 주택정책이 규제 강화로 선회하면서 같은 권역 내에서도 양극화 현상이 뚜렷해진 것이다.

국민은행 박합수 도곡스타PB센터 부동산 수석전문위원은 “서울의 경우 재건축과 재개발이라는 모멘텀이 있어 가격이 강세를 보이고 있지만 경기도와 인천은 이러한 상승 재료가 크게 눈에 띄지 않는다”며 “대출 규제 등 주택규제 강화에 대한 우려감이 커지면서 외부 충격에도 가격이 덜 내리고, 회복세도 빠른 안전자산에 투자하려는 심리가 작용한 것으로 볼 수 있다”고 말했다.

이는 수도권내 입주물량 격차와도 관련이 있다. 서울 아파트 입주물량은 지난해 2만5천700여가구에 이어 올해도 2만5천800여가구에 그칠 것으로 예상된다. 그러나 경기도는 작년 8만7천500여가구에서 올해는 12만2천가구로 40% 가까이 증가한다.

인천 역시 올해 입주물량이 1만6천700여가구로 작년(9천여가구) 보다 큰 폭으로 늘어나면서 집값이 약세로 돌아선 것이다.

지방내 차별화도 심화되고 있다.

작년 4분기에 비해 오름폭이 둔화되긴 했지만 올해 1분기 부산 아파트값은 0.69% 오르며 전국 광역 시도 가운데 가장 큰 폭으로 상승했다. 제주도도 0.49%로 뒤를 이었다.

반면 대구광역시는 0.42% 하락하며 작년 4분기(-0.38%)보다 내림폭이 확대됐고 울산광역시는 -0.31%로 올해 들어 하락 전환했다.

경북(-0.87%)·충남(-0.56%)·충북(-0.27%)·경남(-0.24%) 등지는 지난해에 이어 약세가 지속되고 있다.

전문가들은 올해 하반기 이후 입주물량이 본격적으로 늘어나고, 새 정부의 부동산 정책변화도 예상되면서 주택시장의 차별화가 더욱 심화될 것으로 보고 있다.

부동산114 조사 결과 올해 상반기 전국 아파트 입주물량은 14만4천500여가구지만 하반기는 22만5천200여가구로 상반기보다 56% 가까이 증가한다.

내년에는 총 입주물량이 42만가구를 넘어설 것으로 예상되면서 입주가 크게 늘어나는 경기지역 일부는 역전세난 등 부작용도 우려된다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 “올해와 내년 입주물량이 그리 많지 않은 서울을 제외하고 경기권이나 일부 지방에서는 공급물량의 압박이 심화될 전망”이라며 “대출 규제나 재건축 초과이익환수 부활, 보유세 인상 가능성 등 정부 정책이 강도높은 규제로 전환할 경우 하반기 이후 수도권·지방의 디커플링이 무너지고 전반적인 침체에 빠질 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.

연합뉴스